任意とは？/ スタッフィ
[ 348] ご相談は任意売却センターへ！任意売却で住宅ローン地獄の苦しみから解放いたします！
[引用サイト] http://www.yomigaeru.org/
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任意売却とは、債務者（不動産ローンの融資を受けている人）と各金融機関（債権者・抵当権者）との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。 債務者（ローンの借主、たとえば貴方）が住宅ローン・借入金等の支払いが何らかの理由で困難になった場合には、債権者（金融機関などの抵当権者）が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。 ですが、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般販売をさせてもらう事です。 債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。 貴方にとってのメリットは、任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられます。 その他、話し合いにより、債権者から引越し費用等を手当てしてもらえることがある。 任意売却の任意の意味は、”当事者の意思による”という意味です。 売却とは、文字通り売って処分をすることです。 担保不動産競売決定通知が来てからでも任意で物件を売却する事が可能です。 この競売決定通知を受け取ってしまった場合は時間との競争になります。 そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。 この「入札期日」が届いてから慌てて任意で物件を売却をしようとしても理論的には可能ではありますが、現実問題としては不可能です。 また、債権者によりましては、任意売却を認めてくれない場合も多々ございます。 任売を認めてもらえなくとも細いながらも道はございます。 ともかく、この競売開始決定通知が届いたら速やかに行動を起こしてください！ 今までは、競売を申し立てられてから約6ヵ月〜7ヵ月後に入札となっておりました。 しかし、ここに来て、競売の申立から3ヵ月後には競売入札となってしまうケースが増えて来ております。 以前から、競売の申立から4ヵ月後には入札というサービサーは存在しておりました。 しかし、それは少数派でした。 今後は、逆に6ヵ月後に入札という方が少数派になる可能性が考えられます。 競売を申立られた方の場合の任意売却は、競売と任売の競争となっております。 今までは比較的時間に余裕が有りましたが、これからは非常に苦しい状況にならざるを得ない状況です。 これはサービサーなどの債権者が不良債権の処理を早めたいが為の処置です。 また、住宅金融支援機構の方でも、一度、競売になってしまった場合などは容易に任意売却を認めなく 任意売却は短期間で問題を処理できますので、これ以上の延滞金の発生も防げます。 少しでも高額にて売却できれば、債権者への支払いをより多くできます。 競売されるはずの該当不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に限りなく近い価格で売却を試みるのが任意売却/任意売買です。 一部の業者さんでは「任意売却」よりも「競売」の方が高く売れるということを主張しております。 この主張は間違いではございません。 ですが、この主張は大都市圏の極々一部の物件のみを指して言われている事です。 たぶん、貴方の物件はこの極々一部には属さないと思います。 前記しておりますが、任意売却して、たとえ債務が残っても債権者・抵当権者の合意を得て任意売却した場合は、競売とは違い、新たな生活をスタ−トするのに支障のない範囲（例えば月に１万円とか２万円とか３万円）で残債務を毎月支払っていれば、常識的な債権者・抵当権者は給与差押等の強制執行は行わないと思います。 任意売却での整理業務は、ただ単に不動産を売却すればよいというものではございません。 所有者(債務者)の任意売却後の残債務の整理を含めた重要な問題を抱えた業務ですので、慎重に取り扱わなくてはなりません。 そこには十分な経験と知識が要求されます。 ケースの多くは、弁護士先生、司法書士先生などの各専門家の協力が必要です。 いかに先生方との協力体制が 出来上がっているかが任意売却業者の実力です。 また、任意売却後に残ったローンの支払いをできうる限り、依頼者（貴方）にとって、納得出来る支払い額で決着できるかが 業者は依頼主の代理人となって働くことになります。 債権者から依頼された任意売却は債権者に１円でも有利になるように働きます。 あなたに依頼 任売センターでは、法律の専門家である司法書士、弁護士およびファイナンシャルプランナー等など貴方の債務整理に威力を発揮する、その業界のプロ達を顧問に迎えサポート・バックアップをいたしております。 不動産の任意売却のご相談、自宅の任意売買のご相談、競売を取り下げて欲しい相談！ 任意で不動産を売却するのならご相談ください！ |
[ 349] 任意売却で住宅ローンの破綻を解決!任意売却で不動産の差押や競売を解決します!
[引用サイト] http://www.ninibaikyaku.com/
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任意売却とは何か？どのように解決するのか？任意売却の方法や売却する為の条件についてご説明します。 住宅ローンの滞納が続くと不動産は差押され、最終的には競売にかけられ売却され人手に渡ってしまいます。 近隣への聴き込み調査、引越し代がもらえずに退去しなければなりません。競売になると普段の生活ができなくなり様々な問題が発生するケースが生じます。 住宅ローンの滞納が続き,今後も継続して返済が厳しい状況でしたら迷わず任意売却をお勧めします。不動産が差押・競売となったら迷わず任意売却することをお薦めします。 任意売却を薦める理由、また、任意売却は競売と比較してどのようなメリット・デメリットがあるのかを詳しくご説明します。 不動産を任意売却しても住宅ローンが全て無くなるわけではありません。住宅ローンの返済が困難で任意売却したのに、任意売却をしたその後の住宅ローンは？ 住宅ローンの返済や滞納、不動産の差押や競売といった問題を解決することは、お客様にとっては不動産を購入する時以上にご心配な点が多々あると思います。 ましてや聞きなれない任意売却となると不安は倍層します。任意売却を取扱う不動産会社には債権者である金融機関との信頼関係や不動産の集客力・売却力などが求められますが、お客様にとっては大切な不動産の売却やその後のローンの返済といった重大な問題を共に解決していくパートナーです。 私たちは任意売却を成功させるため、「信頼の不動産ネットワーク センチュリー21」のキャッチフレーズに恥じないように、皆様との信頼関係を築けるよう日々取り組んでおります。 また早期から任意売却を手掛け、お客様からだけでなく債権者様からも多数の依頼を受けており、皆様のご協力によって多くの任意売却の実績を残しております。 期限の利益を喪失し、一括弁済をせまられている。不動産が差押、もしくは競売となってしまった。 このような状況になると、通常は担保となっている不動産を売却しても住宅ローンを完済することはできないため、債権者の合意が得られなければ不動産を売却することができません。 そこで債権者と売却後に残る住宅ローンの返済方法などを交渉することで、売却許可をもらい不動産を売却することを任意売却と言います。 差押、競売になっているような場合でも、取下げてもらい競売で売却されるよりも有利な条件で不動産を売却し債務整理をすることが可能です。 ただしオーバーローン状態の物件を売却するわけですから、実際に任意売却を行なうには、複数の債権者に対して売却後の住宅ローン返済方法等について同時に交渉して納得してもらわなければ、担保不動産の売却を認めてもらうことは出来ません。 その為に任意売却をする為には不動産の知識はもちろん、金融や法律などに関する知識、債権者との交渉能力など多方面にわたって精通している必要があります。 こういった処理をお客様自身が行うには無理があるため、当社のような不動産業に従事する任意売却をお客様に変わって行う会社が存在します。 任意売却の取引をスムーズに成立させるには、信頼と実績のある不動産会社、そして金融機関との交渉力がある業者を選ぶ事が大切です。 これは担保不動産が担保割れとなっていても、他の不動産や資産によりローンが完済できる能力があるのに、任意売却で債務整理されることを防ぐために設けられています。 任意売却をするには、この２つの条件を満たしていることを、債権者に説明し理解してもらう必要もあります。 住宅ローンの返済・滞納・担保割れ不動産・競売・差押・離婚による住宅ローンの延滞などなど、お悩みをご相談ください。経験豊富な任意売却専門のスタッフが状況に応じて最適な解決方法をご提案して、お客さま専任の担当者が最後まで責任を持って対応致します。 当社が任意売却をすることになった場合に、お客様に代わり債権者との交渉にあたる為、物件を販売する為に業務委託契約・専任媒介契約を行います。 お客様の住宅ローンの返済状況、債権者のタイプや傾向を分析して任意売却を進めるための計画を立てます。同時に物件の価格査定を行い、債権者に販売可能価格を提示して売却の同意を得ます。 任意売却をする為に、売却代金の配分といった様々な要件について、全ての債権者と交渉して調整します。販売活動を開始し、物件の購入者を探します。（通常の販売活動と変わりません）場合によっては、当社が買い取るケースもあります。 任意売却の売買契約が成立すると、その売却代金は債権者へ分配して返済されます。各債権者からは事前に、分配表を元に返済額の承諾を得ておきます。債権者にとっては、競売に比べるとメリットの多い任意売却によって担保不動産が処理できるため、売却に関する費用の一部を債権者が負担してくれることもあります。 売却代金から仲介手数料など売却にかかる諸費用を差引きます。債権者との交渉により引越し代が手当てされる場合には、ここに含まれます。 仲介手数料などの諸費用を差引いた残金が、各債権者への住宅ローンの返済分となります。各債権者の残債額に応じて配分表を作成し、債権者と債務者の双方が納得して売却できるように調整します。 任意売却で住宅を売却しても住宅ローンは残ります。残った債務は任意売却をした後も支払っていく必要があります。住宅ローンを返済できない為に任意売却をするのですから、その後に返済を続けることが出来るのか、大変ご心配な点かと思います。任意売却では売却の過程で、売却後の返済計画も立て直すことになります。その際、お客様の現在の収入から生活費、養育費などの必要な支出を考慮した上で、月々支払える無理のない金額を設定できる様に努力しております。債権者も再度の滞納にならないように考慮しているので、通常は柔軟に対応してもらえます。 Ｓ.Ｋさんは様々な要因から収入が減少したため、住宅ローンはなんとか支払っていたのですが、数ヶ月前から滞納するようになりました。 あわてて当社へご相談に来られたのですが、任意売却するにも差押しているのが役所であるため、いくら交渉しようにも滞納している税金を全額納めなければ差押を解除してもらえません。 また差押が登記されている状態では、住宅ローンの債権者と交渉が成功しても売却することが出来ません。 そこで当社は任意売却後の売却代金の中から滞納している税金の返済分を捻出してもらえるように、住宅金融公庫（現:住宅金融支援機構）をはじめとする債権者に交渉をしました。 幸い債権者には柔軟に対応して頂いたため、税金分を捻出してもらうことができ、市からの差押を解除後にＳ.Ｋさんの自宅を任意売却することが出来ました。 ただ債権者によって、税金の滞納分などを売却代金から支払う事について難色を示す場合もあります。 売却代金の中から税金などを捻出すれば、その分だけ回収額が減少するわけですから当然ともいえます。 Ｓ.Ｋさんのケースでは円満に解決することが出来ましたが、同じように税金滞納の問題で債権者との交渉が非常に難航している事例もあります。 税金、住宅ローンどちらか一方でも滞納しそう、もしくは滞納してしまったら、すぐに相談されたほうが良いでしょう。 |
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